تحقیق :فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی

خرید این محصول

» :: تحقیق :فروش بازگشت غیر منقول بری تنظیم سند رسمی

فروش مال غیر جابه‌جاکردنی بدون تنظیم سند رسمی

 مقدمه:

پس از اسلوب مقررات ثبتی ناظر به معامله‌ها اموال غیر جابه‌جاکردنی این مساله ر ردیف مسایل پربحث مطرح شده است که آیا معامله‌ها اموال غیر منقول درج شده بدون تنظیم برگه رسمی باطل است؟ آیا تنظیم کنندگان آیین‌نامه‌ها ثبتی با وضع مقررات مزبور دعوی اند فروش مال غیر جابه‌جاکردنی بدون تنظیم سند رسمی را مثلاً فاقد هرگونه اثر و کان لم یکن اعلام کنند؟

با نگاهی به مقررات قانون ثبت و بررسی نتایج اجرای آن, آشکار می شود که اهداف وضع این مقررات, ایجاد آراستگی حقوقی باب روابط مالی و معاملاتی افراد در حد امکان و ازبین‌بردن ابهام و دفع منشاء کشمکش و تنگ کردن هر چه بیشتر زمینه ابراز دعاوی و اختلاف‌ها و نیز فراهم ساختن شرایط اشراف و کنترل قوای حاکمه نسبت به سمت دارایی و معاملات و امکان تصمیم گیری و برنامه ریزیهای ضروری برای اداره کشور بوده است.

با درج اسناد و املاک فراغت بحث و گفتگو در مورد صحت تاریخ و آزادگی مندرجات و امضای ذیل سند , از بین می رود, ( ماده 70 قانون ثبت) و برگه رسمی به سمت عنوان یک دلیل روشن و خالی از بسیاری از ابهامات, به تحقق یک معامله و تعهد و یا دل‌بستگی مال معین به بابا خاص, دلالت می کند. ثبت اسناد و املاک همچنین راه را برای دخالتهای بایست و فعالیتهای مناسب نظیر اسلوب و اجرای مقررات مالیاتی برای معاملات و تعهدات و مقررات مساعد برای تصمیم و توسعه بهره برداری بهتر و مفیدتر از املاک و اراضی, هموار می سازد.

باب این میان یکی از اهداف الزامی کردن درج معاملات مرتبط به دارایی غیر منقول, علاوه بر اهداف مذکور در بالا, جلوگیری از سوء استفاده مالکین از راه انجام معامله‌ها ناسازگار نسبت به مال غیر منقول و دریافت مکرر وجه به عنوان ثمن یا قسمتی از آن, از طرفهای متعدد معاملات است؛ اما این هدف همانطور که دیدیم البته یک هدف منحصر یا مهمترین هدف نمی باشد.

با در نظر گرفتن آداب و شرعیات حقوقی و در نظر داشتن اهداف مذکور در بالا باید حکم فروش مال غیر منقول بدون تنظیم برگه رسمی را استنباط کرد. در راه این استنباط خیر می توان یک طرفه ذهن را باب مسیر اهداف مذکور ثابت کرد و خیر می استطاعت بی توجه به آن, قواعد و اصول حقوقی را بدون اجرای یک تکنیک تفسیری درخور عرفی, منشاء استنباط قرار داد.

بنابر مطالب بالا, موضوع این مقاله, از حیث دامنه شمول, فروش مال غیر منقول بدون تنظیم برگه رسمی است, که وضعیت و حکم سایر معاملات مرتبط به مال غیر منقول نظیر سلح آن از بحث این مقاله نیز روشن شود. لیک سوژه این مقاله منحصر به فروش مال غیر منقول با برگه عادی نیست بلکه فروش مال غیر جابه‌جاکردنی بدون تنظیم برگه عادی را هم در بر می گیرد.

پس از بیان مقدمه بالا, مطالب این مقاله را در دو گفتار می آوریم و در پایان مسایلی را که با سوژه مقاله بستگی دارد بررسی می کنیم: بیان درآغاز _ وضعیت حقوقی فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی. گفتار دوم _ رد فروش مالی غیر منقول بری تنظیم سند رسمی.

گفتار نخست:

وضعیت حقوقی فروش مالی غیر جابه‌جاکردنی بدون تنظیم سند رسمی

اصل حاکمیت اراده که حرف عبارات گوناگون در ماده‌ها قوانونی (از جمله مواد 191 و 339 قانون مدنی ) انعکاس یافته است, احتیاج می کند که حرف حد امکان هر ماهیت حقوقی را که اراده تاخت طرف یک قرارداد, انشا می کند در عالم اعتبار و حقوق تحقق یابد و هیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد, مگر اینکه مانع مزبور, برخاسته از یک مصلحت نیرومند باشد که می توان رویارویی با الهیات و مبانی اجتماعی و اقتصادی آزادی اراده را داشته باشد؛ مانند جلوگیری از تاثیر اراده, در تشکیل معامله مرتبط به سمت مواد مخدر, به هدف پاسداری از سلامت نسل جامعه. پس اصل مزبور در تفسیر قراردادها و قوانین مربوط همیشه دوست ضمیر اول شخص جمع خواهد بود. ید کشیدن از حاکمیت اراده و آثار آن در برخورد حرف موانع قانونی همیشه مطلق نیست, بلکه حرف حدود و قلمرو مانعیت حکم‌صریح خاص قانونی متناسب بوده و ممکن است بسته به یک یا چند اثر حاکمیت اراده باشد. بنابراین در چهره تردید در این که آیا نص خاص مزبور, به طور آزاد حاکمیت اراده را نفی می کند یا فقط جلوی برخ ای از آثار آن را می گیرد, مقتضای اصل, شناختن ارج حاکمیت آهنگ به طور محدود و نسبت به آثاری است که مانعیت حکم‌صریح خاصی در برابر آن اهل قبله نیست.

با توجه به آنچه در اسم ذکر شد, بگوییم فروش مال غیر جابه‌جاکردنی بدون تنظیم برگه رسمی را نمی توان باطل دانست, بلکه باید آن را معامله صحیحی شمورد که پیش از درج سند ثانیه در دفتر اسناد رسمی, نمیتوان وقوع آن را به صرف عرضه سند عادی برابر ادارات دولتی و محاکم دادگستری , آشکار ساخت. برای اثبات حکم مزبور, مطالب زیر را مورد توجه قرار می دهیم.

الف : اصل صحت. مطابق این اصل هر معامله که به وسیله طرفین تحریر می شود, باید صحیح تلقی شود مگر اینکه اسم أن اثبات شود. از اساس مزبور که پشتوانه آن اصل مبنایی حاکمیت اراده آدم در اعمال حقوقی و نیز مصلحت ساده کردن معاملات و رواج و آرام بخشیدن به آن می باشد, هرگز نمی توان چشم پوشید مگر اینکه دلیل قانونی باب اختلاف با آن قرار گیرد. تایید اسم این اصل یعنی اثبات بی اعتباری ابتیاع ای, با دو جهت ارتباط پیدا می کند. جانب موضوعی و جانب حکمی. باب جهت موضوعی باید وضعیت عینی معامله تحریر شده, اثبات شود و باب جهت حکمی لازم است, نص قانونی بی اعتباری نوع معامله دارای وضعیت مذکور را اعلام کرده باشد. مثلاً هرگاه اثبات بطلان قرارداد اجازت پالیز ای مورد نظر باشد, ابتدا باید اثبات گردد که این عقد باب زمان انشا با وضعیت خاصی همراه بوده است. مثلاً مستاجر باب زمان تشکیل عقد, تصریح کرده است که قصد دارد در این پالیز نارخیرا بکارد, و سپس لازم است وجود نص قانونی حرف بطلان چنین قراردادی (مانند ماده 217 رسم مدنی که معامله همراه با تصریح جانب نامشروع را باطل اعلام کرده است), احراز گردد. باب صورت عدم اثبات هر یک از دو جانب مذکور, از اساس صحت, درستی قرارداد نتیجه می شود.

باب مناسبت فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, فرض این است که جهت موضوعی که همان انشای معامله بری تنظیم سند رسمی باشد, محرز است ولی از جانب حکمی برای حکم حرف بطلان آن باید نص قانونی بر بطلان این گونه قرارداد, نیز موجود باشد, که با بررسی مقررات موضوعه, معلوم می شود, چنین نصی وجود ندارد, بلکه از پاره ای مقررات قانونی, صحت و اعتبار آن استنباط می گردد.

ب : در هیچیک از مقررات مربوطه ابطال و بی اعتباری فروش مال غیر منقول بدون تنظیم برگه رسمی اعلام نشده است. ماده 48 رسم درج اسناد و املاک هرگز دلالت بر ابطال بیع بازگشت غیر منقول ندارد و منحصراً سند ثبت نشده ای را که باید به ثبت برسد, غیر قابل پذیرش در ادارات و محاکم اعلام کرده است. بنابراین انتساب به سمت موضوع جدال ضمیر اول شخص جمع آنچه در این ماده مورد توجه و جرح قانونگذار قرار گرفته است, سند معامله است, نه خود معامله و نسبت به سمت وضعیت مسند خویش معامله, حکمی مقرر نگردیده است, و بسنده کردن قانونگذار به سمت اعلام غیر قابل قبول وجود داشتن سند در ادارات و محاکم و اعراض از بکار بردن اصطلاح حقوقی بطلان ابتیاع با این که در مقام بیان آثار درج نشدن سند مزبور بوده اسا, قرینه ای قوی بر صحت قرارداد مربوط به عین مال غیر جابه‌جاکردنی می باشد. در اصطلاح حقوق و در زمینه تحلیلی نمی توان غیر قابل اجابت وجود داشتن سند معامله را مرادف با ابطال ثانیه معامله دانست. اگر منظور قانونگذار اسم معرفی کردن بیع مال غیر منقول می بود, باید همین اصطلاح روشن باطل را نسبت به سمت معامله مذکور بکار می برد که انصراف از این اصطلاح , به سمت وسیله قانونگذار با فرض باطل بودن عقد قابل توجیه نمی باشد.

باب برخی از سیستمهای حقوقی کشورهای اروپایی, برخلاف حقوق ایران, صریحاً ابتیاع بازگشت غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, غیر معتبر اعلام شده است, مثلاً جرم 216 رسم مدنی سویس , فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را بی اعتبار معرفی کرده است.

تشریفات ثبت رسمی معامله‌ها غیر منقول, همچنین در حقوق سایر کشورهای دارای حقوق تازه (آلمان و لهستان), نیز وارد گردیده است و معامله‌ها بازگشت غیر منقول ثبت نشده در سیستم حقوقی این کشورها باطل اعلام شده است.

لیک باب پاره ای از سیستمهای حقوقی اوپایی مانند حقوق فرانسه, بیع مال غیر جابه‌جاکردنی یک بند غیر تشریفاتی است, یعنی بدون تنظیم سند رسمی, نیز قرارداد سابق‌الذکر معتبر است, ولی قابل استناد باب برابر اشخاص ثالث نیست. استثنائاً مقررات مالیاتی که باب 19 دسامبر 1963, اسلوب گردیده است, به منظور اخذ مالیات, هرگونه وعده یکطرفه بیع مال غیر منقول, اسم مربوط به غیر منقول, اسم کسب و پیشه, حق استیجاری, سهام بعضی از شرکتهای مربوط به دارایی غیر منقول را در ص

خرید این محصول